Una casa, più storie. In molte famiglie italiane il tavolo della cucina diventa il luogo dei grandi patti mai scritti: “Quando non ci saremo, questa casa resterà a uno solo”. È un pensiero pratico, ma anche un detonatore emotivo. Evitare una guerra tra fratelli non è questione di fortuna: è metodo, parole chiare e scelte giuridiche fatte con testa fredda.
Perché non si può escludere gli altri figli
In Italia esiste la quota di legittima. La legge protegge i figli, sempre. Non si può diseredare del tutto un figlio senza conseguenze. Se accade, i fratelli esclusi possono chiedere l’azione di riduzione. In pratica, il giudice “riaggiusta” le quote. E le donazioni fatte in vita rientrano nel conteggio con la collazione.
Un dato utile: con due o più figli, ai figli spetta in totale una quota riservata pari ai due terzi del patrimonio. Se c’è anche il coniuge, la quota riservata tipica diventa metà ai figli e un quarto al coniuge. Il resto è “disponibile”. Questo crea subito un vincolo: la casa può finire a uno solo, ma bisogna salvare la legittima degli altri.
C’è anche la fiscalità: tra genitori e figli, l’imposta su donazioni ed eredità è del 4% solo sulla parte che supera 1.000.000 di euro a figlio. Sotto quella soglia, niente imposta. Dettagli su imposte ipotecarie e catastali dipendono dai casi (prima casa, rendite, regioni).
Tre strade pratiche per una sola casa
Qui arriva il punto. Non serve un colpo di teatro, serve un piano firmato davanti al notaio.
Vendita con vitalizio
Il figlio “acquista” e si impegna a mantenere i genitori. Può essere una rendita mensile o assistenza concreta. Funziona se il prezzo è serio e documentato, altrimenti i fratelli potrebbero sostenere che è una donazione mascherata. Spesso si preferisce abbinare l’usufrutto ai genitori per garantire casa e dignità. Pro: chiarezza. Contro: serve capacità economica del figlio e un contratto dettagliato sulle prestazioni di cura.
Donazione con compensazione ai fratelli
I genitori donano la casa al figlio scelto. Nello stesso atto si stabilisce un conguaglio in denaro a favore degli altri. Esempio semplice: casa da 300.000 euro, tre figli. Per rispettare la legittima, chi riceve l’immobile versa 100.000 euro a testa agli altri due, salvo altri beni in gioco. Attenzione: alcune banche non amano le case “donate” per i mutui futuri, e la donazione può essere attaccata per anni. Si riduce il rischio pianificando con lucidità e mantenendo salde le riserve di legge.
Testamento con legati
Il genitore lascia la casa a un figlio e bilancia con legati di somme, conti correnti, polizze o terreni agli altri. È pulito, specie se si indicano valori aggiornati e si dà al notaio una mappa completa dei beni. Se i numeri cambiano, si può aggiornare il testamento. Pro: elasticità. Contro: serve monitoraggio dei valori e chiarezza sulle spese future dell’immobile.
Nota sul patto di famiglia: è utile solo se in gioco c’è un’azienda o quote societarie. Per la casa di abitazione, in genere non si applica. Se l’immobile è legato all’impresa di famiglia, il discorso cambia e vale la pena valutarlo.
E poi c’è la soluzione più umana: una riunione vera, con tutti i figli seduti allo stesso tavolo e il notaio che ascolta. Si possono fissare tempi, valori, modalità di pagamento, magari una rateizzazione. Si può anche scrivere quando e come la casa potrà essere venduta, e chi paga lavori e tasse.
Le famiglie non sono bilanci, ma i conti aiutano a volersi bene. Pensate a quella porta che cigola d’inverno e al pavimento che ha visto i primi passi di tutti. Davvero volete che parli solo il verbale di un’udienza? Meglio scegliere adesso: quale strada, quale ritmo, quale promessa potete mantenere domani senza perdere oggi lo sguardo sereno tra fratelli.
